スタッフのつぶやき
本日は中古マンション選びにについて
これまでの「新築至上主義」に代わり、近年では中古マンションを購入してリノベーションするという形が人気となっています。一方で、どのような中古マンションを選べばいいのかわからない、という人も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、中古マンションのリノベーションを検討するにあたって、物件選びで注意しておきたいポイントをご紹介していきます。
リノベーションの注意点1：耐震性は大丈夫？
これまでの「新築至上主義」に代わり、近年では中古マンションを購入してリノベーションするという形が人気となっています。一方で、どのような中古マンションを選べばいいのかわからない、という人も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、中古マンションのリノベーションを検討するにあたって、物件選びで注意しておきたいポイントをご紹介していきます。
リノベーションの注意点1：耐震性は大丈夫？
中古マンションのリノベーションを検討する際、物件選びで最も気をつけたいポイントが耐震性です。マンションのリノベーションはあくまでも住戸内に手を加えるに過ぎないため、建物の躯体そのものを改良することはできません。よって、元の耐震性を大幅に強化するのは難しいのです。
中古マンションの耐震性で覚えておきたいのが、「新耐震基準」を満たしているかどうかという点。
新耐震基準とは、1981年6月1日以降の建築確認において適用されている耐震基準です。それまでの「旧耐震基準」が震度5強程度の揺れで倒壊しないレベルの耐震性が必要とされていたのに対し、新耐震基準では震度6強〜7程度の揺れにも耐えられる構造が求められています。
近年では1995年の阪神・淡路大震災、2011年の東日本大震災、2016年の熊本地震など、震度7を記録する大地震が多発。今後大地震が起こる危険性を踏まえると、新耐震基準を満たしているかどうかは重要な判断基準と言えるでしょう。
ただし、旧耐震基準だから危険とは一概に言えません。例えば、この後ご紹介する「壁式構造」の団地などは、旧耐震基準でも十分な耐震性があるとされることも。旧耐震基準の物件の場合、「過去に耐震診断が行われているか」「必要に応じて耐震補強が施されているかどうか」を確認しておきましょう。
中古マンションの耐震性で覚えておきたいのが、「新耐震基準」を満たしているかどうかという点。
新耐震基準とは、1981年6月1日以降の建築確認において適用されている耐震基準です。それまでの「旧耐震基準」が震度5強程度の揺れで倒壊しないレベルの耐震性が必要とされていたのに対し、新耐震基準では震度6強〜7程度の揺れにも耐えられる構造が求められています。
近年では1995年の阪神・淡路大震災、2011年の東日本大震災、2016年の熊本地震など、震度7を記録する大地震が多発。今後大地震が起こる危険性を踏まえると、新耐震基準を満たしているかどうかは重要な判断基準と言えるでしょう。
ただし、旧耐震基準だから危険とは一概に言えません。例えば、この後ご紹介する「壁式構造」の団地などは、旧耐震基準でも十分な耐震性があるとされることも。旧耐震基準の物件の場合、「過去に耐震診断が行われているか」「必要に応じて耐震補強が施されているかどうか」を確認しておきましょう。
中古マンションのリノベーションを検討する際に気をつけたい注意点の2つ目は、建物構造についてです。リノベーションでは躯体に手を加えられないため、建物構造は従前から変更できません。厄介なのは、建物構造によってリノベーション内容が制限される場合があるということ。
ここでは、マンションで主に取り入れられている、2つの建物構造についてご紹介しましょう。
自由度は高い「ラーメン構造」
中高層マンションで多く採用されている構造が「ラーメン構造」です。「ラーメン」とは、ドイツ語で「枠」という意味。
その名の通り、柱と梁で作った枠を組み合わせることで建物を支えています。部屋内の多くの壁は建物を支える役割を持たないため、構造上取り除いても問題ありません。このため、比較的自由に間取りを変更できる点がメリットです。
一方で、枠を形成する柱や梁が室内に張り出すため、家具のレイアウトが制限される点はデメリットと言えるでしょう。
自由度は低いがスッキリしている「壁式構造」
低層マンションや公営団地などで多く採用されているのが「壁式構造」です。
ラーメン構造が枠で支えていたのに対し、壁式構造は「耐力壁」と呼ばれる壁で建物を支えているのが特徴。構造上、壁を取り除くことが難しいため、間取り変更が制限される点は注意が必要です。
メリットとしては、ラーメン構造のように柱や梁が室内に張り出すことがなく、室内がスッキリとした印象になる点が挙げられるでしょう。間取りの自由度は低いですが、室内のレイアウトについては自由度が高いのです。
リノベーションの注意点3：見えない設備の状況は？
ここでは、マンションで主に取り入れられている、2つの建物構造についてご紹介しましょう。
自由度は高い「ラーメン構造」
中高層マンションで多く採用されている構造が「ラーメン構造」です。「ラーメン」とは、ドイツ語で「枠」という意味。
その名の通り、柱と梁で作った枠を組み合わせることで建物を支えています。部屋内の多くの壁は建物を支える役割を持たないため、構造上取り除いても問題ありません。このため、比較的自由に間取りを変更できる点がメリットです。
一方で、枠を形成する柱や梁が室内に張り出すため、家具のレイアウトが制限される点はデメリットと言えるでしょう。
自由度は低いがスッキリしている「壁式構造」
低層マンションや公営団地などで多く採用されているのが「壁式構造」です。
ラーメン構造が枠で支えていたのに対し、壁式構造は「耐力壁」と呼ばれる壁で建物を支えているのが特徴。構造上、壁を取り除くことが難しいため、間取り変更が制限される点は注意が必要です。
メリットとしては、ラーメン構造のように柱や梁が室内に張り出すことがなく、室内がスッキリとした印象になる点が挙げられるでしょう。間取りの自由度は低いですが、室内のレイアウトについては自由度が高いのです。
リノベーションの注意点3：見えない設備の状況は？
リノベーションを検討するとなると、床・壁・天井や水回りなどの設備にばかり目が行きがちです。しかし、中古マンションは築年数が経過していますから、目に見えない配管や床下・天井裏も老朽化が進んでいます。
表面だけリノベーションで綺麗にしても、見えない設備の老朽化を放置していれば、漏水などの大きなトラブルにつながる危険性があるのです。
リノベーション用の物件を内見する時には、表面上の綺麗さだけでなく、水回りの配管や床下・天井裏もできる限り確認しておくようにしましょう。また、過去の修繕履歴や今後の修繕予定もヒアリングしておくと安全です。
リノベーションの注意点4：管理はしっかりされている？
最後にご紹介する注意点が、マンションの管理状況についてです。
マンションは共同所有物ですので、住戸以外の設備はすべて共同で管理することになります。いくら住戸が綺麗でも、エントランスやゴミ捨て場の管理が行き届いていなければ、理想の住まいとは言いづらいですよね。
購入を検討している住戸の内部だけでなく、そこにたどり着くまでの共用設備が、しっかりと管理されているかどうか確認することも大切です。
まとめ
新築を購入するのに比べ、安価で理想の住まいを手に入れられる可能性がある中古マンションのリノベーション。しかし、あくまでも築年数が経過している中古物件である、ということを認識した上で購入しなくてはなりません。
今回ご紹介した4つの注意点に気をつけて、理想のリノベーションをぜひ実現してくださいね。
表面だけリノベーションで綺麗にしても、見えない設備の老朽化を放置していれば、漏水などの大きなトラブルにつながる危険性があるのです。
リノベーション用の物件を内見する時には、表面上の綺麗さだけでなく、水回りの配管や床下・天井裏もできる限り確認しておくようにしましょう。また、過去の修繕履歴や今後の修繕予定もヒアリングしておくと安全です。
リノベーションの注意点4：管理はしっかりされている？
最後にご紹介する注意点が、マンションの管理状況についてです。
マンションは共同所有物ですので、住戸以外の設備はすべて共同で管理することになります。いくら住戸が綺麗でも、エントランスやゴミ捨て場の管理が行き届いていなければ、理想の住まいとは言いづらいですよね。
購入を検討している住戸の内部だけでなく、そこにたどり着くまでの共用設備が、しっかりと管理されているかどうか確認することも大切です。
まとめ
新築を購入するのに比べ、安価で理想の住まいを手に入れられる可能性がある中古マンションのリノベーション。しかし、あくまでも築年数が経過している中古物件である、ということを認識した上で購入しなくてはなりません。
今回ご紹介した4つの注意点に気をつけて、理想のリノベーションをぜひ実現してくださいね。
